تمامی نکات محاسبه قدرالسهم + تاثیر پارکینگ و مشاعات بر آن

تاریخ انتشار: 1400/05/19

تعداد بازدید 9630

آیا میزان سهم خود از زمین ملک را می‌دانید؟ آیا با مفهوم قدرالسهم آشنا هستید؟ قدرالسهم یکی از مهمترین موارد در مشارکت در ساخت است. فرمول محاسبه قدرالسهم زمین هر مالک و وابستگی آن به پارکینگ و مشاعات را در این مقاله بررسی می‌کنیم. با ما همراه باشید.

قدرالسهم زمین چیست؟

به مقدار سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک، قدر السهم گفته می‌شود. در مسائل ملکی، به سهم مالک از آپارتمان، اعیان گفته می‌شود و به سهم مالک از زمین ملک عرصه گفته می‌شود. پس میزان قدرالسهم زمین، سهم هر مالک از عرصه می‌باشد. عرصه و اعیان را در مقاله‌ای جداگانه بررسی و تحلیل کرده‌ایم. سوال اصلی این است که قدرالسهم هر مالک چگونه تعیین می‌شود.

انواع فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

برای محاسبه این مورد ما دو روش را معرفی می‌کنیم و شرایط استفاده از هر یک از این روش‌ها را هم مشخص می‌کنیم.

روش اول: بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها

راحتترین روش، محاسبه بر اساس قانون است. در صورتی که شرایط واحدها یکسان باشد و مالکین اعتراضی نداشته باشند، از این روش استفاده می‌کنیم. در این روش میزان سهم مالکین از اعیان برابر با میزان سهم آن‌ها از عرصه خواهد بود. به طور مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که متراژ هر واحد ۱۰۰ متر است (زمین ملک ۱۷۰ متر است). در این صورت سهم هر مالک از زمین برابر با ۲۵ درصد می‌باشد. یعنی هر مالک از زمین 42.5 متر سهم دارد. پس در این حالت درصد سهم هر مالک از عرصه برابر با درصد سهم مالک از اعیان است. اما در بسیاری از اوقات مالکین در این مورد با یکدیگر اختلاف دارند. تفاوت در واحدها، میزان و ابعاد پارکینگ‌ها و موارد دیگر باعث شده تا مالکین نتوانند با این قانون پیش بروند و معمولا از روش دوم استفاده می‌کنند.

روش دوم: بر اساس عرف

در این روش بر اساس قیمت هر واحد، میزان سهم مالک مشخص می‌شود. در این مورد تمامی واحدها قیمت گذاری شده و درصد سهم هر فرد از زمین برابر خواهد بود با قیمت واحد فرد تقسیم بر قیمت مجموع واحدها. برای به دست آوردن میزان سهم هر مالک از زمین ملک کافی است این درصد را در متراژ زمین ملک ضرب کنیم. در این حالت شما می‌توانید روش‌های مختلفی برای قیمت‌گذاری انتخاب کنید. یکی از این روش‌ها، قیمت‌گذاری توسط سه کارشناس و در نظر گرفتن میانگین قیمت‌ها به عنوان قیمت اصلی می‌باشد. در این روش از محاسبه قدرالسهم، تمامی موارد مانند پارکینگ خوب، داشتن پاسیو، بهتر بودن واحد، مشاعات و دیگر ویژگی‌های واحد در قیمت درنظر گرفته شده و دیگر اختلافی بین مالکین نخواهد بود. 

روش بر مبنای عرف روشی است که بیشترین استفاده را دارد، زیرا مالکین به اندازه‌ی قیمت واحد خود سهم خواهند برد.

در این مورد مشاوره با کارشناسان و متخصصان فنی و حقوقی بسیار می‌تواند به پیشبرد روند مشارکت در ساخت کمک کند. شما می‌توانید برای مشاوره با متخصصان باتیس با ما تماس بگیرید یا فرم زیر را پر کنید.

تاثیر پارکینگ و مشاعات بر میزان قدرالسهم چقدر است؟

در بسیاری از موارد مالکین به دلیل داشتن پارکینگ بیشتر یا پاسیو و نور خوب انتظار قدرالسهم بیشتری دارند. برای محاسبه بر اساس عرف همان‌طور که توضیح دادیم تمامی این موارد در قیمت دیده می‌شود، پس همه‌ی خصوصیات یک واحد درنظر گرفته شده است. طبقات مالکین را هم در نظر گرفته‌ایم. به طور مثال قدرالسهم واحد زیر همکف به میزان قیمت آن واحد محاسبه می‌شود. در این شرایط در صورتی که کارشناسان قیمت گذاری کرده باشند و نحوه‌ی قیمت گذاری مورد تایید مالکین باشد، موثرترین روش برای تعیین قدرالسهم خواهد بود. در این شرایط دیگر مالکین به میزان قدرالسهم خود معترض نخواهند بود و می‌توانید کار مشارکت در ساخت را بدون مشکل آغاز کنید.

یک مثال از هر دو فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

آپارتمانی در منطقه مرزداران دارای ۴ واحد دارد. ۲ واحد آن ۱۲۰ متری و ۲ واحد دیگر ۱۰۰ متر و متراژ زمین نیز 400 متر می‌باشد. حال قصد تعیین میزان قدرالسهم هر مالک را داریم. در صورتی که از روش اول یعنی بر اساس قانون عمل کنیم،به صورت زیر قدرالسهم مالکین مشخص می‌شود:

در این حالت مزایای واحدها را در نظر نمی‌گیریم و فقط به متراژ واحدها کار داریم. مجموع متراژ واحدها برابر خواهد بود با ۴۴۰ متر و درصد قدرالسهم واحدها از تقسیم متراژ واحد بر ۴۴۰ به دست می‌آید.

قدرالسهم واحدهای ۱۲۰ متری برابر با ۲۷ درصد از زمین است. یعنی قدرالسهم این واحدها از زمین ۴۰۰ متری برابر با ۱۰۸ متر است.

قدرالسهم واحدهای ۱۰۰ متری برای با ۲۳ درصد از زمین است. یعنی قدرالسهم این واحدها از زمین ۴۰۰ متری برابر با ۹۲ متر است.

این در حالتی است که واحدها هیچ مزیتی نسبت به هم نداشته باشند که در اکثر اوقات به این صورت نیست.

اما در روش دوم بر اساس عرف به صورت زیر عمل می‌کنیم:

ابتدا واحدها بر اساس مزیت‌ها و خصوصیت‌هایی که دارند توسط کارشناس قیمت‌گذاری می‌شوند.

واحدها توسط کارشناس به صورت زیر قیمت‌گذاری شدند:

واحد۱: ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان

واحد۲: ۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان

واحد۳: ۵ میلیارد تومان

واحد۴: ۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان

در این حالت ارزش کل واحدها برابر با ۱۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است و میزان قدرالسهم مالکین با فرمول زیر بدست می‌آید:

پس بر اساس عرف، به هر یک از مالکین به ترتیب ۹۱، ۹۷، ۱۰۱ و ۱۱۱ متر از زمین ملک تعلق می‌گیرید. در این روش از محاسبات معمولا واحدهایی که خصوصیاتی شبیه به هم دارند تقریبا سهم یکسانی از قدرالسهم زمین می‌برند.

مذاکره بهترین و موثرترین روش متقاعدسازی مالکین

در بعضی موارد مالکین برای قدرالسهم با هم اختلاف پیدا می‌کنند و کار به دادگاه و کارشناس رسمی دادگستری کشیده می‌شود. در کل چنین موردی را پیشنهاد نمی‌کنیم. قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد تعاملی است و اگر یکی از مالکین در ابتدای کار به موضوعی مجبور شود می‌تواند در ادامه کار، مشارکت را با مشکل روبه رو کند. بهترین و موثرترین روش در این موارد، مذاکره (گرفتن و دادن امتیاز) است. بسیار مهم است که همه‌ی مالکین متقاعد شوند و با هم کار مشارکت را ادامه دهند. برای متقاعد کردن همه‌ی مالکین وجود متخصصین و کارشناسان خبره می‌تواند بسیار کارساز باشد. متخصصین فنی و مهندسی، حقوقی و مالی باتیس در کنار هم می‌توانند شما را به بهترین نحو راهنمایی کنند.