مهمترین نکات زمان بندی مشارکت در ساخت + فایل نمونه (PDF)

تاریخ انتشار: 1400/04/20

تعداد بازدید 3698

اگر در قرارداد مشارکت در ساخت برنامه زمانبندی نداشته باشید، تا پایان قرارداد نمی‌توانید هیچ ادعایی بابت تاخیر در اجرای پروژه داشته باشید. در این مقاله به طور کامل مزایای برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت را بررسی و نکات لازم برای نوشتن آن را مرور می‌کنیم. برای آشنایی بهتر شما، یک نمونه برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت را در قالب PDF برای شما قرار دادیم. با ما همراه باشید.

برنامه زمانبندی مشارکت در ساخت چیست؟

در پروژه‌ی مشارکت در ساخت تمامی مراحل، باید بر اساس برنامه زمانبندی اجرا شود. این برنامه باید از امضای قرارداد تا زمان دریافت سندهای تک برگی را شامل شود. یکی از مشکلات برنامه‌های زمانبندی این است که فقط شامل پروسه ساخت می‌شوند و این مورد باعث اختلاف در ادامه کار، بین مالک و سازنده خواهد شد. مالک و سازنده در قرارداد باید طبق یک برنامه مدون تعهدات خود را انجام دهند و در صورت عدم انجام تعهدات در زمان تعیین شده باید بر اساس ضمانت‌های مشخص شده در قرارداد عمل کنند. این موارد را به طور کامل در ادامه مقاله بررسی می‌کنیم.

چرا برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت بسیار با اهمیت است؟

این برنامه یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های سازندگان و مالکین است. در بسیاری از قراردادها دیده می‌شود که یکی از طرفین در زمان تعیین شده کار مربوط به خود را انجام نمی‌دهد و طرف مقابل هم نمی‌تواند اقدامی کند. اگر شما یک قرارداد حرفه‌ای تنظیم کنید، نیازی نیست از این بابت ترسی داشته باشید. زیرا در یک قرارداد حرفه‌ای تمامی مراحل پروژه زمان مشخصی برای خود دارند و تعدی از این زمان شامل جریمه می‌شود. پس با برنامه ریزی دقیق و زمان بندی حرفه‌ای شما می‌توانید مانع عقب افتادن پروژه در تمامی مراحل شوید. شما می‌توانید با این برنامه در هر مرحله از کار که پروژه دچار تاخیر شد، مطلع شده و در سریعترین زمان اقدام متقابل را انجام دهید.

برنامه زمان بندی حرفه‌ای، نیاز هر مشارکت در ساخت

برنامه زمان بندی به تنهایی کفایت نمی‌کند. این برنامه باید توسط یک متخصص نوشته شده و بررسی شود زیرا فردی که این برنامه را تدوین می‌کند باید بر مراحل ساخت و ساز و تمامی جنبه‌های آن مسلط باشد. این برنامه باید به صورت جزئی و با توجه به مدت حدودی تک تک بخش‌های پروژه کامل شود. با یک مثال این مورد را بررسی می‌کنیم. فرض کنید زمان کلی یک پروژه ۴۸ ماه باشد. در صورتی که برنامه زمان بندی وجود نداشته باشد، در صورتی که حتی ۴۷ ماه پس از انعقاد قرارداد، سازنده حتی نتواند مجوز ساخت را هم بگیرد، مالک نمی‌تواند هیچ ادعایی بکند. پس حتما باید برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت با جزئیات وجود داشته باشد.

در بعضی موارد برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت به جزئیات وجود دارد، اما به دلیل اینکه زیر نظر کارشناس تنظیم نشده است، با مشکلاتی روبه رو می‌شود. معمولا سازندگان زمان بیشتری را برای فعالیت‌های ابتدایی در نظر می‌گیرند. در این حالت با اینکه پروژه بر اساس برنامه زمان بندی اجرا شده است اما در واقعیت با تاخیر مواجه است. مالکین در این حالت در مراحل نهایی متوجه تاخیر شده و متضرر می‌شوند.

به طور مثال در صورتی که در پروژه ۴۸ ماهه قبل، ۲۴ ماه طول مراحل اجرایی ساخت باشد، منطقی است که:

  شش ماه برای تخریب، گودبرداری و اسکلت

  شش ماه سفت‌کاری

و یازده ماه نازک کاری در نظر بگیریم (البته باید همین مراحل را هم به جزئیات بیاوریم که در فایل انتهایی نمونه این مورد را می‌توانید ببینید).

اما سازنده به این صورت تقسیم بندی را انجام می‌دهد:

   دوازده ماه تخریب، گودبرداری و اسکلت

   شش ماه سفت کاری

   شش ماه نازک کاری

در حالت دوم شما در انتهای پروژه متوجه تاخیر خواهید شد. در این وضعیت زمان‌های مشخص شده برای هر بخش بی معنی است زیرا کارشناسی نشده است. این مورد با حضور یک متخصص در قرارداد قابل اصلاح است و می‌تواند باعث به موقع تمام شدن پروژه شود. شما می‌توانید در این مورد از متخصصین باتیس نیز مشاوره بگیرید.

حال آیا اگر تمامی نکات ذکر شده آورده شود ولی باز تاخیر در پروژه به وجود بیاید باید چه کاری انجام داد؟ اگر شما ضمانت اجرایی درستی نگرفته باشید، این برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت در واقع خاصیتی نخواهد داشت. پس باید ضمانت اجرایی متناسب با تعهدات اخذ شود.

اخذ ضمانت اجرایی، متناسب با تعهدات

همان‌طور که توضیح دادیم ما باید ضمانت اجرایی برای زمان‌بندی در قرارداد مشخص کنیم. یک نکته مهم در تعیین ضمانت، متناسب بودن آن با تعهدات است. شما برای تمامی موارد نباید ضمانت یکسانی بگیرید. برای هر مورد بر اساس ماهیت آن و ضرری که برای طرف مقابل ایجاد می‌کند باید ضمانت درست تعریف کرد. ضمانت، وجه التزام، خسارت و حق فسخ را در برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت به عنوان ضمانت اجرایی می‌توانیم اخذ کنیم و در بخش‌های مختلف از هر یک از آنها استفاده می‌کنیم. 

به طور مثال برای دیرکرد عملیات سفت کاری تا یک جایی خسارت روزانه را توصیه می‌کنیم و از یک مدت زمانی به بعد حق فسخ برای مالکین قائل می‌شویم. اینکه بخاطر چند روز تاخیر در سفت کاری مالکین حق فسخ داشته باشند، از لحاظ عملیاتی خواسته منطقی نیست و هر دو طرف با مشکلات زیادی روبه رو می‌شوند.

در هر بخشی هم خسارت روزانه را توصیه نمی‌کنیم. به طور مثال اولین تعهدی که از سمت مالک وجود دارد، اعطای وکالت کاری به سازنده است. در این حالت بهتر است خسارت روزانه در نظر گرفته نشود. اینکه در همان ابتدای کار از طرف مقابل خسارت گرفته شود، قطعا در ادامه قرارداد طرفین را با مشکلات بیشتری روبه رو می‌کند. در این موارد حق فسخ در نظر می‌گیریم. به دلیل اینکه زمانی که طرفین در ابتدای کار باهم مشکل دارند، دیگر دلیلی برای ادامه قرارداد وجود ندارد. پس نحوه مشخص کردن ضمانت اجرایی در موارد مختلف بر اساس مولفه‌های مختلفی تعیین می‌شود.

نحوه نوشتن برنامه زمانبندی مشارکت در ساخت

در نوشتن برنامه زمانبندی دقت داشته باشید که:

  باید به صورت جدول، مدون و به صورت جزئی باشد.

  تمامی تاریخ ها باید هم به صورت عدد و هم به صورت حروف باشد.

  از لحاظ محتوایی هم به تایید یک کارشناس فنی و حقوقی رسیده باشد.

تغییر برنامه زمان بندی در فورس ماژور و موارد توافقی

در قرارداد حرفه‌ای در مواردی تاخیر قابل توجیه است. در این موارد این زمان به زمان اصلی پروژه اضافه می‌شود. فورس ماژور و در مواردی که طرفین توافق کنند، می‌تواند تاخیری رخ دهد و این تاخیر به مقدار کلی پروژه بدون هیچگونه جریمه‌ای اضافه می‌شود. موارد فورس ماژور را در مقاله مربوط به آن به طور کامل بررسی کردیم.

در موارد توافقی، طرفین بابت موضوعی که می‌تواند به سود طرفین باشد توافق می‌کنند که تاخیر ایجاد کنند. به طور مثال تخلف در یک موردی می‌تواند سود طرفین را بیشتر کند ولی این تخلف باعث تاخیر در مراحل اجرایی پروژه می‌شود. در این حالت طرفین توافق می‌کنند که این تاخیر را بپذیرند تا به سود بیشتری برسند. در این حالت این مقدار تاخیر بدون هرگونه جریمه‌ای به زمان کلی پروژه اضافه می‌شود.

نظارت بر برنامه زمان بندی مشارکت در ساخت

یکی از فعالیت‌های بسیار مهم در مشارکت، نظارت بر اجرای پروژه و زمان بندی آن است. کار درستی نیست که مالکین در ابتدا، ملک را به سازنده تحویل دهند و انتهای کار برای تحویل واحدها برگردند. باید مالکین بر روندی که در قرارداد مطرح کرده اند به طور کامل اشراف داشته باشند. این نظارت باعث می‌شود تا اگر مشکلی یا تاخیری رخ داد، مالکین به سرعت متوجه شوند و به همراه سازندگان به دنبال راه حل باشند. در صورتی که اگر نظارت وجود نداشته باشد و شما در انتهای زمان قرارداد متوجه مشکل یا خطایی شوید، حل این مشکلات شما را با چالش‌های متفاوتی روبه رو می‌کند. گروه ساختمانی باتیس با در اختیار داشتن متخصصین ساخت می‌تواند روی نحوه اجرای پروژه از نظر فنی و زمانی نظارت داشته باشد. برای مشاوره با باتیس با ما تماس بگیرید یا فرم مشاوره را پر کنید.

فایل PDF زمانبندی مشارکت در ساخت

برای آشنایی بهتر شما با برنامه زمان‌بندی یک نمونه از این برنامه را در اختیار شما قرار می‌دهیم. در این PDF شما به طور کلی می‌توانید مراحل یک پروژه از انعقاد قرارداد تا تحویل سندهای تک برگی را مشاهده کنید.

تنظیم قرارداد حرفه‌ای مشارکت در ساخت در گروه ساختمانی باتیس

در صورتی که نیاز دارید یک قرارداد مشارکت در ساخت حرفه‌ای تنظیم کنید یا به دنبال سازنده مناسب و حرفه ای برای ملک خود هستید، می توانید با کارشناسان باتیس تماس بگیرد یا با پر کردن فرم مشاوره متخصصین باتیس با شما تماس خواهند گرفت. متخصصین فنی، حقوقی و اقتصادی باتیس در تمامی مراحل مشارکت و ساخت پروژه های شما همراه با شما خواهند بود.