مهمترین خطرات مشارکت در ساخت + راه‌حل جلوگیری از آنها

تاریخ انتشار: 1400/04/16

تعداد بازدید 1620

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای پرچالش برای سازندگان و مالکین است. مالک و سازنده باید خطرات مشارکت در ساخت را به طور کامل بدانند و با تمهیداتی از این چالش‌ها و خطرات عبور کنند. در این مقاله تمامی خطراتی که مالکین و سازندگان باید از آن مطلع باشند را بررسی می‌کنیم. با ما همراه باشید.

• عدم انجام تعهدات، مهمترین چالش مشارکت در ساخت
• پیش فروش ملک خارج از قرارداد توسط سازنده
• لیست متریال حرفه‌ای؛ مانع اختلاف در طول پروژه
• ساخت ملک برخلاف نقشه‌ها، یکی از مهمترین خطرات مشارکت در ساخت
• واگذاری قرارداد به اشخاص ثالث
• نواقص اجرایی و استفاده از مصالح نامرغوب
• عدم رعایت ایمنی و بروز حادثه در کارگاه
• نوسانات اقتصادی و ورشکستگی سازنده
• تخلفات ساختمانی بدون اطلاع و توافق مالک
• اختلاف بین مالکین؛ یکی از شایع‌ترین خطرات مشارکت در ساخت
• تغییرات قوانین مرتبط با ساخت و ساز بعد از انعقاد قرارداد
• بروز شرایط فورس ماژور و عدم امکان تکمیل پروژه
• بهترین راه برای مشارکت در ساخت با کمترین خطر

عدم انجام تعهدات، مهمترین چالش مشارکت در ساخت

یکی از اولین ترس‌های مالکین و سازندگان عدم انجام تعهدات توسط طرف مقابل است. بعضی اوقات طرفین قرارداد به تعهداتی که داده‌اند عمل نکرده و پروژه را با مشکل روبه رو می‌کنند. یکی از مهمترین چالش‌ها در این بخش، عدم تحویل به موقع پروژه در زمان مقرر است. تاخیر در پروژه به دو دسته مجاز و غیرمجاز دسته بندی می‌شود. تاخیر مجاز شامل فورس ماژور می‌شود. در تمامی این حالات مالک دچار ضرر و زیان می‌شود. اگر قرارداد در ابتدای کار به صورت حرفه‌ای نوشته شود، تا حدود بسیار زیادی مالکین می‌توانند جلوی این چالش را بگیرند. تعیین کردن جریمه برای تاخیر غیرمجاز و مشخص کردن محدودیت‌هایی برای تاخیر مجاز، بندهایی هستند که می‌توانند تا حدود زیادی شما را از برخورد با این چالش مصون نگه دارند. نوشتن یک قرارداد حرفه‌ای یکی از تخصص‌های ما در گروه ساختمانی باتیس است. برای مشاوره در این حوزه با ما تماس بگیرید یا فرم زیر را پر کنید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند.

پیش فروش ملک خارج از قرارداد توسط سازنده

اگر قرارداد حرفه‌ای و کامل منعقد نشود و عامل‌های بازدارنده‌ای برای سازنده در قبال پیش فروش واحدها تعیین نشود، در ادامه مشارکت در ساخت با مشکل روبه رو می‌شوید. پیش فروش ملک، مالکین را با مشکلاتی روبه‌رو می‌کند. یکی از این مشکلات بی انگیزه شدن سازنده نسبت به ادامه کار و حساسیت کمتر سازنده در ساخت پروژه‌ است. دلیل این موضوع این است که سازنده با بهبود پروژه و بهتر شدن پروژه سودی نمی‌کند. در این وضعیت هر هزینه‌ی اضافه‌ای برای سازنده ضرر محسوب می‌شود.

لیست متریال حرفه‌ای؛ مانع اختلاف در طول پروژه

اگر در لیست متریال شرایط مختلف را در نظر نگیریم، لیست متریال ما یک لیست متریال آماتور است. باید در لیست متریال گزینه‌های جایگزین داشته باشیم و شرایط تحریمی رو در نظر گرفته باشیم. اگر این موارد را در نظر نگیریم، در صورت موجود نبودن اقلام لیست متریال، دست سازنده باز خواهد بود تا از هر جنس بی‌کیفیتی استفاده کند. این یکی از خطرات رایج در مشارکت در ساخت است. تمامی نکات مورد نیاز در مورد لیست متریال را در یک مقاله جداگانه بیان کردیم.

ساخت ملک برخلاف نقشه‌ها، یکی از مهمترین خطرات مشارکت در ساخت

اگر در مراحل اجرا و طراحی، نظارت درستی نداشته باشیم، ممکن است سازنده طبق نقشه‌ها پیش نرود. این حالت ممکن است حتی به نفع شما باشد، ولی شما بهتر است از این تغییرات مطلع باشید. زیرا این تغییرات تخلف است و مالک باید از این تغییرات مطلع باشد. در صورتی که مالک در این زمینه تخصص نداشته باشد، می‌تواند برای این مورد از متخصصین باتیس کمک بگیرد. نظارت بر اجرای پروژه این کمک را می‌کند که کیفیت کار را افزایش می‌دهد، از ضرر و زیان احتمالی بابت اشتباهات جلوگیری می‌کند و به مالکین جهت تغییرات احتمالی مشاوره می‌دهد. برای دریافت مشاوره از متخصصین باتیس با ما تماس بگیرید یا فرم مشاوره را پر کنید تا متخصصین باتیس با شما تماس بگیرند. 

واگذاری قرارداد به اشخاص ثالث

در قرارداد حتما باید جلوی واگذاری قرارداد توسط سازنده را گرفت. این مورد یکی از خطراتی است که می‌تواند کیفیت کار و پاسخگویی سازنده را تحت تاثیر قرار دهد. اگر حرفه‌ای قرارداد را تنظیم نکرده باشید، ممکن است پس از مدتی شما با فرد دیگری در پروژه مواجه شوید که سازنده اصلی، پروژه را به آن فرد واگذار کرده است. این مورد حتما باید در قراردادها ذکر شود تا سازنده نتواند کار را به فرد دیگری واگذار کند.

نواقص اجرایی و استفاده از مصالح نامرغوب

متاسفانه استفاده از مصالح نامرغوب، یکی از خطرات مشارکت در ساخت است که بین سازندگان رواج دارد. این نواقص بیشتر در اسکلت و سفت‌کاری رخ می‌دهد زیرا بعد از کار پوشیده شده و قابل بررسی نیست. این مورد با یک لیست متریال دقیق برای سفت کاری و نظارت درست و دقیق می‌تواند برطرف شود و امکان این کار به سازندگان داده نشود. البته انتخاب سازنده مناسب و حرفه‌ای هم می‌تواند به طور کلی شما را از کیفیت کار تا حدود زیادی مطمئن کند.

عدم رعایت ایمنی و بروز حادثه در کارگاه

در پروژه‌ها سازنده مسئول هر حادثه‌ای است که در ساخت و ساز اتفاق بیافتد. اما این مورد بر ادامه پروژه و بر شرایط مالکین تاثیر بسزایی دارد. فرض کنید گودبرداری نا ایمن انجام شود و ساختمان کناری به داخل زمین مورد مشارکت ریزش کند. مسئولیت این اتفاق با سازنده است اما بر روی مالکین هم تاثیر دارد. در این مثال رابطه مالکین با همسایه ممکن است خدشه‌دار شود، ممکن است پروژه حتی چند سال به تعویق بیافتد و حتی به دلیل متضرر شدن سازنده قرارداد با مشکل روبه رو شود. پس درست است که مسئولیت حادثه با سازنده است ولی تاثیر آن بر مالکین هم قابل توجه خواهد بود. این مورد یکی از خطرات مشارکت در ساخت است که می‌توان با نظارت به موقع روی کار سازنده و انتخاب سازنده حرفه‌ای این مشکل را تا حد امکان کاهش داد.

نوسانات اقتصادی و ورشکستگی سازنده

در کشور ما به دلیل جهش قیمت‌ها و تورم موجود، یکی از چالش های مشارکت در ساخت ، ورشکستگی سازنده است. ممکن است سازنده یک هزینه‌ای برای ساخت در نظر گرفته باشد ولی با تغییر چند عامل در طول پروژه دیگر توانایی ساخت نداشته باشد. در این حالت شما وارد یک چالش سخت خواهید شد و پروژه با مشکلات زیادی روبه‌رو خواهد شد. برای اینکه این خطر را تا حد امکان کاهش دهید بهتر است قبل از عقد قرارداد سازنده را ارزیابی کنید که توان مدیریت این قبیل تغییرات را داشته باشند.به همین منظور گروه ساختمانی باتیس این خدمت را به مالکین ارائه می‌دهد که سازنده مناسب و ارزیابی شده را به شما معرفی می‌کند تا با این مشکل روبه‌رو نشوید. برای دریافت مشاوره در این حوزه فرم مشاوره را پر کنید یا با ما تماس بگیرید.

تخلفات ساختمانی بدون اطلاع و توافق مالک

ممکن است در بعضی موارد سازنده تصمیم به تخلف در بخشی از ساخت و ساز بگیرد. در این حالت باید مالکین را در جریان بگذارد و نظر مثبت مالکین را هم جلب کند. زیرا این تخلفات شاید در بعضی موارد با پرداخت جریمه مرتفع شود و سودآور هم باشد، اما طرف دیگر قضیه ممکن است کار متوقف شود و دو طرف متضرر شوند. پس در این حالت سازندگان باید موافقت مالکین را بگیرند. در این موارد اگر در کنار مالک یک کارشناس حضور داشته باشد می‌تواند جلوی ضرر و زیان احتمالی را بگیرد و مشاوره لازم را به مالکین بدهد.

اختلاف بین مالکین؛ یکی از شایع‌ترین خطرات مشارکت در ساخت

یکی از شایع‌ترین مشکلات در مشارکت در ساخت اختلاف بین مالکین است. در این شرایط انتخاب یک نماینده با حدود اختیارات می‌تواند برای پیشبرد پروژه بسیار حائز اهمیت باشد. حضور یک کارشناس در کنار مالکین هم می‌تواند این مشکل را تا حدود زیادی کاهش دهد. زیرا قانع کردن مالکین و حل اختلاف بین مالکین توسط یک کارشناس می‌تواند به صورت حرفه‌ای تری انجام بگیرد.

تغییرات قوانین مرتبط با ساخت و ساز بعد از انعقاد قرارداد

ممکن است قوانین ساخت و ساز در منطقه‌ی ملک مورد مشارکت تغییر کند. به طور مثال قبل از انعقاد قرارداد، مجوز ساخت یک آپارتمان ۶ طبقه در پهنه‌بندی محل ملک داده می‌شده اما بعد از قرارداد قانون تغییر کرده و مجوز ساخت فقط ۵ طبقه داده می‌شود. در این حالت باید در قرارداد دیده شده باشد که در صورت تغییر قوانین باید چگونه عمل شود. در غیر اینصورت هم مالکین هم سازنده وارد چالش می‌شوند و قرارداد با مشکل روبه رو خواهد شد. 

بروز شرایط فورس ماژور و عدم امکان تکمیل پروژه

یکی از خطراتی که مالکین و سازنده را تحت تاثیر قرار می‌دهد شرایط فورس ماژور است. در این حالت هم مالک و هم سازنده دچار ضرر می‌شوند و امکان جلوگیری از آن وجود ندارد. اما باید در قرارداد نحوه حل این قبیل مشکلات و تکلیف نحوه‌ی پرداخت ضرر و زیان آن مشخص شود. در صورت مشخص نکردن این مورد، در شرایط فورس ماژور، مالک با سازنده ممکن است وارد چالش شوند.

بهترین راه برای مشارکت در ساخت با کمترین خطر

اگر قصد دارید ملک خود را مشارکت در ساخت کنید، بهترین راه برای کاهش تمامی این خطرات ، انعقاد یک قرارداد حرفه‌ای و کمک گرفتن از کارشناس خبره است. این مورد برای مالکین ممکن است فقط یک بار اتفاق بیافتد اما تاثیر زیادی هم از لحاظ مالی هم از لحاظ رفاهی می‌تواند در زندگی مالکین داشته باشد. استفاده از کارشناس می‌تواند شما را در مسائل مربوط به مشارکت در ساخت کمک کند و جلوی ضرر و زیان مالکین را بگیرد. برای این مورد مالکین محترم می‌توانند از کارشناسان باتیس کمک بگیرند. کارشناسان باتیس می‌توانند در تمامی مراحل مشارکت در ساخت از امکان‌سنجی و معرفی سازنده تا انتهای پروژه با شما همراه باشند. برای ارتباط با کارشناسان باتیس با ما تماس بگیرد یا فرم زیر را پر کنید.