تقسیم واحدها و پارکینگ در مشارکت در ساخت + متن تقسیم نامه

تاریخ انتشار: 1401/05/25

تعداد بازدید 10788

برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نکات زیادی وجود دارد. شما باید با انواع تقسیم نامه ها، متن آنها و عرف تقسیم واحدها آشنا باشید. این مقاله برای شروع یک مشارکت در ساخت حرفه‌ای لازم است. پس حتماً این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.

تقسیم نامه چیست و چه کاربردی دارد؟

در مشارکت در ساخت با توجه به اینکه مالکین و سازنده با یکدیگر شریک هستند، باید مشخص شود که آپارتمان جدید به چه شکل تقسیم می‌شود. این اتفاق در تقسیم نامه عملی شده و به طور کامل سازه جدید بین ذینفعان تقسیم می‌شود. پس به طور کلی تقسیم نامه مشخص کننده مالکیت افراد بر واحدهای آپارتمان جدید است. ما با دو مدل تقسیم نامه مواجه خواهیم شد:

۱- تقسیم نامه در قرارداد مشارکت در ساخت

این تقسیم نامه در قرارداد مشارکت و به عنوان بخشی از قرارداد تنظیم می‌شود. باید در متن تقسیم نامه مشخص کنید که چه واحدهایی و حتی کدام پارکینگ و انباری مربوط به سازنده و کدام یک مربوط به مالکین است. این مورد یکی از بخش‌های مهم قرارداد مشارکت در ساخت است. می‌توانید نمونه‌ی این نوع تقسیم‌نامه را در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ببینید.

۲- تقسیم نامه دفترخانه اسناد رسمی

در انتهای پروژه پس از دریافت پایان کار، سازنده باید آن را به اداره ثبت ارائه دهد. اداره ثبت بر اساس پایان کار و نقشه‌های مهندس نقشه بردار نظام مهندسی، به سازنده یک صورت مجلس تفکیکی می‌دهد. شما باید به همراه سازنده این صورت مجلس را به دفترخانه اسناد رسمی ببرید تا در آنجا یک تقسیم نامه محضری تنظیم کنید. دقت کنید که تا مرحله دریافت صورت مجلس تفکیکی روند کاری با سازنده است اما مالکین باید در دفترخانه برای تنظیم تقسیم نامه حاضر باشند. دادن وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده یکی از فعالیت‌های خطرناک مالکین است که می‌تواند آنها را با مشکل روبه رو کند.

برای همین به هیچ وجه و به هیچ عنوانی در وکالت کاری، وکالت امضای تقسیم نامه را به سازنده ندهید. 

وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده ممنوع

شما در ابتدای کار باید یک وکالت کاری به سازنده برای انجام امور ساختمان بدهید. دقت کنید که این وکالت نامه نباید این دو خصوصیت را داشته باشد:

۱- وکالت کاری نباید به صورت کامل باشه و به هیچ وجه نباید سازنده، وکالت امضای تقسیم نامه را داشته باشد.

۲- وکالت کاری که به سازنده می‌دهید باید دارای زمان باشد و در صورت نیاز آن را تمدید کنید.

باید در نکات ریز بسیار دقیق عمل کنید زیرا همان‌طور که گفتیم مشارکت در ساخت کار حساسی است. در صورتی که با دقت و تخصص این کار را جلو ببرید میشه گفت که با مشکل غیر قابل حلی روبه رو نمی‌شوید.

نحوه اصولی تقسیم طبقات و واحدها در مشارکت در ساخت

برای این تقسیم بندی به طور کلی قانونی وجود ندارد اما در بسیاری از مناطق دارای عرف است. البته که این مورد کاملاً یک مسئله قابل مذاکره است و می‌توان تغییر داد اما در اکثر پروژه‌ها بر اساس عرف عمل می‌شود. ما در اینجا چند موردی که مخصوصاً در تهران پراستفاده است را بررسی می‌کنیم. 

در بسیاری از نقاط تهران شرایط یکسانی وجود دارد و چند حالت رایج برای طبقات را بررسی می‌کنیم(این روش‌ها فقط چند نمونه هستند و قابلیت تغییر با توجه به توافق طرفین وجود دارد):

۱- به صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکین(۵طبقه):

در این حالت و با توجه به اینکه آپارتمان جدید ۵ طبقه است، ۳ طبقه به مالکین و ۲ طبقه به سازنده تعلق می‌گیرد. عرف این است که طبقات فرد (۱و۳و۵) به مالکین و طبقات زوج (۲و۴) به سازنده برسد.

۲- به صورت ۵۰-۵۰ (۵ طیقه):

در مناطق پایین‌تر تهران به دلیل ارزش کمتر زمین، سازه جدید به صورت مساوی بین مالکین و سازنده تقسیم می‌شود. برای تقسیم معمولاً یک طرف طبقات ۲ و ۵ و طرف دیگر طبقات ۳ و ۴ را انتخاب می‌کند. طبقه اول هم به صورت مساوی بین دو طرف تقسیم می‌شود.

۳- به صورت ۵۰-۵۰ (۶ طبقه):

برخی زمین‌ها امکان دریافت جواز ۶ طبقه را دارند. در این وضعیت حالت‌های مختلفی وجود دارد که با توجه به طرفین باید یکی را انتخاب کنید. عرف این است که در شرایط عادی طبقات فرد (۱،۳،۵) به یکی از طرفین و طبقات زوج (۲،۴،۶) به طرف دیگر تعلق می‌گیرد. ولی حالت‌های زیر هم ممکن است:

طبقات ۵،۱ و ۶ برای سازنده و طبقات ۳،۲ و ۴ برای مالکین یا بالعکس

طبقات ۴،۳ و ۵ برای سازنده و طبقات ۲،۱ و ۶ برای مالکین یا بالعکس

حالا یکی از نکاتی که باید به آن توجه کنید مرغوبیت طبقات است. شما باید معیارهای خود را داشته باشید و فقط به عرف اکتفا نکنید. ما سعی می‌کنیم این معیارها را به صورت دقیق تشریح کنیم.

معیارهای اصلی در نحوه تقسیم واحدها مشارکت در ساخت

باید دقت داشته باشید که بدون دلیل و فقط از روی عرف برای تقسیم‌بندی تصمیم نگیرید. معمولاً تنها عاملی که افراد مدنظر قرار می‌دهند، بالاتر بودن طبقه است. اول از همه اینکه این مورد (طبقه بالاتر بودن) بسیار بااهمیت است و یکی از مهمترین عوامل در تقسیم واحدهاست. اما موارد زیر را هم مدنظر داشته باشید. 

معمولاً امتیاز دادن در کنار امتیاز گرفتن قرار می‌گیرد. در نظر بگیرید اگر نکته‌ی دیگری برای شما به جز طبقات مهم‌تر است می‌توانید آن را در نظر بگیرید و کمی در طبقات کوتاه بیایید. مثلاً لیست متریال بالاتر از منطقه، می‌تواند یکی از این موارد باشد.

نکته مهم بعدی برند بودن سازنده است. اگر به دنبال سازنده‌ای هستید که برند محسوب می‌شود، شاید مجبور شوید که کمی در طبقات کوتاه بیایید. پس اگر سازنده خیلی بهتر از سازنده‌های معمولی می‌خواهید، نباید در مورد طبقات زیاد سخت گیری کنید. 

دقت کنید که چه عواملی برای شما مهم است سپس برای مذاکره با سازنده اقدام کنید. اگر در این مورد نیاز به مشاوره داشتید می‌توانید با کارشناسان باتیس در ارتباط باشید یا فرم مشاوره مشارکت در ساخت را پر کنید تا ما با شما تماس بگیریم.

نحوه تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت

در این بخش معمولاً افراد با هم اختلاف نظر دارند. اول اینکه این مورد یک مسئله بسیار کوچک و کم اهمیت است و سعی کنید بابت این موضوعات مشارکت در ساخت را تعویق نیندازید. اما این مورد هم عرف مخصوص به خود را دارد:

۱- مهمترین عامل، وضعیت حال حاضر پارکینگ‌ها و انباری‌هاست. یعنی اگر یک واحد بزرگترین انباری را دارد باید در آپارتمان جدید هم بزرگترین انباری را داشته باشد. در مورد پارکینگ هم این صادق است.

۲- اگر چند طبقه پارکینگ و انباری هم داشته باشیم، طبقات پایینتر، پارکینگ و انباری طبقات بالاتر را باید داشته باشند. به طور مثال اگر ۳ طبقه پارکینگ داشته باشیم، واحدهای طبقه اول، در بالاترین طبقه پارکینگ (منفی ۱) قرار خواهند گرفت.

تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت در بیشتر اوقات مشکل ایجاد نمی‌کند اما اگر در این مورد مشکل داشتید سعی کنید از متخصص استفاده کنید. در این موارد معمولاً یا مالکین به یکدیگر اطمینان ندارند یا تفاوت در انباری و پارکینگ افراد اختلاف زیادی وجود دارد.

نمونه تقسیم نامه مشارکت در ساخت

همان طور که گفتیم دو نوع تقسیم نامه داریم که در اینجا یک نمونه از هر کدام برای شما قرار دادیم. دقت کنید که این یک نمونه برای پروژه مشخص است و قابل استفاده برای هر پروژه‌ای نیست. البته که دیدن این دو نمونه می‌تواند دید مناسبی به شما بدهد.