تمامی نکات محاسبه قدرالسهم + تاثیر پارکینگ و مشاعات بر آن

تاریخ انتشار: 1400/05/19

تعداد بازدید 10857

آیا میزان سهم خود از زمین ملک را می‌دانید؟ آیا با مفهوم قدرالسهم آشنا هستید؟ قدرالسهم یکی از مهمترین موارد در مشارکت در ساخت است. فرمول محاسبه قدرالسهم زمین هر مالک و وابستگی آن به پارکینگ و مشاعات را در این مقاله بررسی می‌کنیم. با ما همراه باشید.

قدرالسهم زمین چیست؟

به مقدار سهم هر واحد آپارتمان از زمین ملک، قدر السهم گفته می‌شود. در مسائل ملکی، به سهم مالک از آپارتمان، اعیان گفته می‌شود و به سهم مالک از زمین ملک عرصه گفته می‌شود. پس میزان قدرالسهم زمین، سهم هر مالک از عرصه می‌باشد. عرصه و اعیان را در مقاله‌ای جداگانه بررسی و تحلیل کرده‌ایم. سوال اصلی این است که قدرالسهم هر مالک چگونه تعیین می‌شود.

انواع فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

برای محاسبه این مورد ما دو روش را معرفی می‌کنیم و شرایط استفاده از هر یک از این روش‌ها را هم مشخص می‌کنیم.

روش اول: بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها

راحتترین روش، محاسبه بر اساس قانون است. در صورتی که شرایط واحدها یکسان باشد و مالکین اعتراضی نداشته باشند، از این روش استفاده می‌کنیم. در این روش میزان سهم مالکین از اعیان برابر با میزان سهم آن‌ها از عرصه خواهد بود. به طور مثال یک آپارتمان ۴ واحدی را در نظر بگیرید که متراژ هر واحد ۱۰۰ متر است (زمین ملک ۱۷۰ متر است). در این صورت سهم هر مالک از زمین برابر با ۲۵ درصد می‌باشد. یعنی هر مالک از زمین 42.5 متر سهم دارد. پس در این حالت درصد سهم هر مالک از عرصه برابر با درصد سهم مالک از اعیان است. اما در بسیاری از اوقات مالکین در این مورد با یکدیگر اختلاف دارند. تفاوت در واحدها، میزان و ابعاد پارکینگ‌ها و موارد دیگر باعث شده تا مالکین نتوانند با این قانون پیش بروند و معمولا از روش دوم استفاده می‌کنند.

روش دوم: بر اساس عرف

در این روش بر اساس قیمت هر واحد، میزان سهم مالک مشخص می‌شود. در این مورد تمامی واحدها قیمت گذاری شده و درصد سهم هر فرد از زمین برابر خواهد بود با قیمت واحد فرد تقسیم بر قیمت مجموع واحدها. برای به دست آوردن میزان سهم هر مالک از زمین ملک کافی است این درصد را در متراژ زمین ملک ضرب کنیم. در این حالت شما می‌توانید روش‌های مختلفی برای قیمت‌گذاری انتخاب کنید. یکی از این روش‌ها، قیمت‌گذاری توسط سه کارشناس و در نظر گرفتن میانگین قیمت‌ها به عنوان قیمت اصلی می‌باشد. در این روش از محاسبه قدرالسهم، تمامی موارد مانند پارکینگ خوب، داشتن پاسیو، بهتر بودن واحد، مشاعات و دیگر ویژگی‌های واحد در قیمت درنظر گرفته شده و دیگر اختلافی بین مالکین نخواهد بود. 

روش بر مبنای عرف روشی است که بیشترین استفاده را دارد، زیرا مالکین به اندازه‌ی قیمت واحد خود سهم خواهند برد.

در این مورد مشاوره با کارشناسان و متخصصان فنی و حقوقی بسیار می‌تواند به پیشبرد روند مشارکت در ساخت کمک کند. شما می‌توانید برای مشاوره با متخصصان باتیس با ما تماس بگیرید یا فرم زیر را پر کنید.

مشاوره مشارکت در ساخت

تاثیر پارکینگ و مشاعات بر میزان قدرالسهم چقدر است؟

محاسبه قدرالسهم پارکینگ

در بسیاری از موارد مالکین به دلیل داشتن پارکینگ بیشتر یا پاسیو و نور خوب انتظار قدرالسهم بیشتری دارند. برای محاسبه بر اساس عرف همان‌طور که توضیح دادیم تمامی این موارد در قیمت دیده می‌شود، پس همه‌ی خصوصیات یک واحد درنظر گرفته شده است. طبقات مالکین را هم در نظر گرفته‌ایم. به طور مثال قدرالسهم واحد زیر همکف به میزان قیمت آن واحد محاسبه می‌شود. در این شرایط در صورتی که کارشناسان قیمت گذاری کرده باشند و نحوه‌ی قیمت گذاری مورد تایید مالکین باشد، موثرترین روش برای تعیین قدرالسهم خواهد بود. در این شرایط دیگر مالکین به میزان قدرالسهم خود معترض نخواهند بود و می‌توانید کار مشارکت در ساخت را بدون مشکل آغاز کنید.

یک مثال از هر دو فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

آپارتمانی در منطقه مرزداران دارای ۴ واحد دارد. ۲ واحد آن ۱۲۰ متری و ۲ واحد دیگر ۱۰۰ متر و متراژ زمین نیز 400 متر می‌باشد. حال قصد تعیین میزان قدرالسهم هر مالک را داریم. در صورتی که از روش اول یعنی بر اساس قانون عمل کنیم،به صورت زیر قدرالسهم مالکین مشخص می‌شود:

در این حالت مزایای واحدها را در نظر نمی‌گیریم و فقط به متراژ واحدها کار داریم. مجموع متراژ واحدها برابر خواهد بود با ۴۴۰ متر و درصد قدرالسهم واحدها از تقسیم متراژ واحد بر ۴۴۰ به دست می‌آید.

فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

قدرالسهم واحدهای ۱۲۰ متری برابر با ۲۷ درصد از زمین است. یعنی قدرالسهم این واحدها از زمین ۴۰۰ متری برابر با ۱۰۸ متر است.

قدرالسهم واحدهای ۱۰۰ متری برای با ۲۳ درصد از زمین است. یعنی قدرالسهم این واحدها از زمین ۴۰۰ متری برابر با ۹۲ متر است.

این در حالتی است که واحدها هیچ مزیتی نسبت به هم نداشته باشند که در اکثر اوقات به این صورت نیست.

اما در روش دوم بر اساس عرف به صورت زیر عمل می‌کنیم:

ابتدا واحدها بر اساس مزیت‌ها و خصوصیت‌هایی که دارند توسط کارشناس قیمت‌گذاری می‌شوند.

واحدها توسط کارشناس به صورت زیر قیمت‌گذاری شدند:

واحد۱: ۴ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان

واحد۲: ۴ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان

واحد۳: ۵ میلیارد تومان

واحد۴: ۵ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان

در این حالت ارزش کل واحدها برابر با ۱۹ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان است و میزان قدرالسهم مالکین با فرمول زیر بدست می‌آید:

فرمول محاسبه قدرالسهم زمین

پس بر اساس عرف، به هر یک از مالکین به ترتیب ۹۱، ۹۷، ۱۰۱ و ۱۱۱ متر از زمین ملک تعلق می‌گیرید. در این روش از محاسبات معمولا واحدهایی که خصوصیاتی شبیه به هم دارند تقریبا سهم یکسانی از قدرالسهم زمین می‌برند.

وبینار مشارکت در ساخت

مذاکره بهترین و موثرترین روش متقاعدسازی مالکین

در بعضی موارد مالکین برای قدرالسهم با هم اختلاف پیدا می‌کنند و کار به دادگاه و کارشناس رسمی دادگستری کشیده می‌شود. در کل چنین موردی را پیشنهاد نمی‌کنیم. قرارداد مشارکت در ساخت یک قرارداد تعاملی است و اگر یکی از مالکین در ابتدای کار به موضوعی مجبور شود می‌تواند در ادامه کار، مشارکت را با مشکل روبه رو کند. بهترین و موثرترین روش در این موارد، مذاکره (گرفتن و دادن امتیاز) است. بسیار مهم است که همه‌ی مالکین متقاعد شوند و با هم کار مشارکت را ادامه دهند. برای متقاعد کردن همه‌ی مالکین وجود متخصصین و کارشناسان خبره می‌تواند بسیار کارساز باشد. متخصصین فنی و مهندسی، حقوقی و مالی باتیس در کنار هم می‌توانند شما را به بهترین نحو راهنمایی کنند.

ثبت نام مشاوره
مشارکت در ساخت
رایگان

ثبت نام

ثبت نام مشاوره
مشارکت در ساخت
رایگان

ثبت نام

8 پاسخ به “تمامی نکات محاسبه قدرالسهم + تاثیر پارکینگ و مشاعات بر آن”

  1. جمشید محمدی گفت:

    سلام ممنون از راهنمای وتوضیحات مفیدتان استفاده کردم

  2. زهره هدایتی گفت:

    خیلی خوب بود ممنون

  3. علی محسنی گفت:

    بسیار جامع ومفید بود..

  4. مسعود صمدی گفت:

    با سلام
    یک واحد از شش واحد آپارتمان طبقه اول شمالی با پارکینگ و انباری و حق مالکیت خصوصی در مشاعات پاسیو و حیاط خلوت را داریم .زمین ملک ۳۰۰ متر است و واحد ها متغیر هستند آپارتمان آسانسور ندارد و موقعیت این واحد از کلیه واحد ها بهتر است حدود ۳۰ متر حیاط خلوت اختصاصی و ۶ متر پاسیو مسقف اختصاصی دارد .دو واحد پارکینگ ندارد.برای فروش کل ساختمان توافق شد و بر اساس متراژ بنا تقسیم بر متراژ زمین بدون احتساب موارد اختصاصی و پارکینگ و انباری محاسبه گردیده که سهم واحد ما در واقع کمترین به نسبت بقیه واحد ها است .واحد ما ۶۷ متر و بزرگترین واحد ۷۲ متر است.ما اعلام کردیم نظریه کارشناس و تعیین قیمت و مرغوبیت را می پذیریم که با توجه به اینکه واحد های دیگر میدانند متضرر می‌شوند مخالفت کرده آمد و همان تقسیم ابتدایی را قبول دارند.نظر شما چیست آیا موارد اختصاصی و پارکینگ و انباری و عدم آسانسور میتواند در تعیین قدر السهم دخیل باشد ؟ با تشکر

    • پشتیبان باتیس گفت:

      با سلام وقت شما بخیر
      با توجه به نکاتی که در مقاله هم آورده شده، بهترین راه حل برای محاسبه قدرالسهم ارزش گذاری واحدهاست و محاسبه بر اساس متراژ کار دقیقی نیست
      بهترین حالت این است که تمامی واحدها قیمت گذاری شوند و با توجه به نسبت این قیمت‌ها کار محاسبه قدرالسهم انجام شود.
      در صورتی که نیاز به مشاوره بیشتر داشتید می‌توانید فرم مشاوره رایگان سایت را پر کنید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند.

  5. ناشناس گفت:

    سلام ادب احترام سپاسگزارم از توضیهات خوب تان

  6. شکراله جهانداری گفت:

    سلام وادب احترام سپاسگزارم ازمطالب وتوضیحهات خوبتان

  7. شکراله جهانداری گفت:

    سلام وادب عالی محاسبه پارکینگ وانباری

افزودن دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

مقالات مرتبط

مخالفت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت + راه حل‌های برطرف کردن آن

یکی از مشکلاتی که مالکین با آن روبه رو هستند، عدم رضایت و مخالفت یکی از مالکین جهت مشارکت در ساخت است. در برخی از اوقات یک یا چند مالک با مشارکت در ساخت مخال ...

تاریخ انتشار: 1400/05/19

تعداد بازدید 10274

مشاوره و راهنمایی تخصصی مشارکت در ساخت + نمونه مشکلات نبود مشاور

اگر می‌خواهید سود بیشتر و بی‌دردسرتری از مشارکت در ساخت به دست بیاورید، حتما نیاز به مشاوره تخصصی دارید. این موضوع شاید شما را متعجب کند، اما اگر بدانید ک ...

تاریخ انتشار: 1400/05/19

تعداد بازدید 617

فروش یا مشارکت در ساخت | کدام یک برای مالکین بهتر است؟

مالکین معمولا دو گزینه پیش روی خود دارند: مشارکت در ساخت زمین خود یا فروش . مالکین تلاش دارند تا بهترین راه و پرسودترین راه را برای خود انتخاب کنند. در این م ...

تاریخ انتشار: 1400/05/19

تعداد بازدید 2929