لیست تعهدات سازنده و مالک در قرارداد مشارکت در ساخت + ضمانت‌ها

تاریخ انتشار: 1400/12/21

تعداد بازدید 4738

چه تعهداتی برای مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت تعیین شده است؟ چه تضمینی برای اجرای این تعهدات وجود دارد؟ در قرارداد مشارکت شما باید با تعهدات طرفین به صورت دقیق آشنا باشید و تضامین لازم را دریافت کنید. این مورد می‌تواند تاثیر بسزایی در به نتیجه رسیدن قرارداد داشته باشد. برای اطلاع دقیق از این موارد با ما همراه باشید.

در نظر گرفتن تمامی تعهدات طرفین در قرارداد

در قرارداد مشارکت باید تمامی تعهدات طرفین پیش بینی و برای آن زمان تعیین شود. بسیاری از قراردادهای مشارکت، حتی این موارد را هم شامل نمی‌شوند و بعد از انعقاد قرارداد به دنبال راه‌حل برای این موضوعات می‌گردند. پس تمامی تعهداتی که طرفین باید انجام دهند باید در قرارداد تعبیه شود. حال اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکردند، چه باید کرد و چه ضمانتی برای انجام تعهدات وجود دارد؟

دریافت ضمانت اجرایی برای هر تعهد 

فقط نوشتن تعهدات کافی نیست. شما باید تمامی ضمانت‌های لازم برای اجرای دقیق این تعهدات را هم تعیین کنید. درصورتی که ضمانتی تعیین نشده باشد و مشکلی در اجرای تعهد ایجاد شود، طرفین برای تعیین میزان خسارت و اینکه چه‌کاری باید بعد از آن انجام شود با مشکل روبه‌رو می‌شوند. قرارداد خوب قراردادی است که تمامی موارد لازم را پیش‌بینی کرده باشد و تمامی تعهدات و تضامین به طور کامل شفاف باشد. حال یکی از کارهایی که افراد غیرحرفه‌ای انجام می‌دهند، این است که یک ضمانت مشخص برای تمامی فعالیت‌ها تعیین می‌کنند. این اشتباه بزرگی است که می‌تواند قرارداد را با مشکلات زیادی روبه رو کند و یک قرارداد باخت-باخت برای مالکین و سازنده ایجاد کند. راه‌حل این است که با توجه به تعهد و زمان انجام آن ضمانت متناسب تعیین کرد.

ضمانت متناسب با تعهد و زمان آن

جریمه روزانه، حق فسخ و … همه ضمانت‌های مناسبی هستند ولی باید با توجه به موقعیت از آن‌ها استفاده کرد. به طور مثال برای تاخیرهای کوتاه مدت، حق فسخ منطقی نبوده و جریمه روزانه گزینه‌ی بهتری است. این در حالی است که برای تاخیرهای زیاد باید حق فسخ در نظر گرفت. دلیل این مورد قفل نشدن پروژه است. شما تصور کنید که با توجه به برنامه زمانبندی قرارداد مشارکت، سازنده باید یکساله جواز می‌گرفته است. حال ۱۵ ماه از زمان امضای قرارداد گذشته است. در صورتی که مالکین حق فسخ داشته باشند، می‌توانند قرارداد را پایان دهند. البته این قدرت را هم دارند که قرارداد را ادامه دهند. پس بسیاری از این ضمانت‌ها باعث می‌شود شما حق انتخاب بیشتری داشته باشید. فقط همین مورد می‌تواند به مقدار زیادی در به نتیجه رساندن پروژه موثر باشد.  

تعهدات و ضمانت‌ها را کپی نکنید!

بسیاری از مواردی که لازم است در بخش‌های مختلف قرارداد مشخص شود، با توجه به پروژه تعیین می‌شود. به همین دلیل شما این موارد را به هیچ عنوان کپی نکنید. از طرفی یکی از مواردی که بسیار زیاد اتفاق می‌افتد نداشتن علم نسبت به مسائل حقوقی و عمرانی است. به طور مثال شما برای تاخیر جریمه در نظر گرفتید ولی برنامه زمانبندی درستی تنظیم نکردید. در این حالت تقریباً این جریمه بی‌اثر می‌شود. یا حتی جریمه را خیلی بالا یا خیلی پایین در نظر گرفته‌اید که این مورد با توجه به پروژه و زمان آن متفاوت است. چون تاخیر در پروژه‌ها و زمان‌های مختلف ضرر یکسانی به مالکین وارد نمی‌کند. به طور مثال جریمه تاخیر در دریافت جواز از بقیه موارد کمتر است زیرا مالکین هنوز ملک خود را به سازنده تحویل نداده‌اند.

مهمترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت.

در اینجا لیستی از مهمترین تعهدات سازنده را آورده‌ایم. دقت داشته باشید که این لیست مهمترین تعهدات هستند و همه‌ی موارد در این لیست گنجانده نشده است. دلیل این مورد تفاوت در قراردادهای مشارکت در ساخت است که می‌تواند تعهدات متفاوتی را برای طرفین در نظر گرفت. مهمترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:

1- تهیه نقشه‌ها طبق نظر مالکین و مفاد قرارداد و توسط طراحان مندرج در قرارداد

2-اخذ جواز طبق حداکثر تراکم مجاز و اخذ سایر جوازهای مورد نیاز و پرداخت هزینه‌های آن 

3- تامین مالی، ساخت و مدیریت ساخت موضوع قرارداد طبق مفاد آن و مشخصات کلی سازه جدید و لیست متریال

برای اطلاعات بیشتر در مورد لیست متریال مقاله زیر را مطالعه کنید.

4- خرید و نصب و اجرای اصولی و استاندارد تمامی انشعبات شامل کنتور آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب

5- ساخت و مدیریت ساخت موضوع قرارداد طبق برنامه زمانبندی قرارداد مشارکت در ساخت و تحویل آپارتمان به مالکین بدون هیچ کم و کاستی

یک نکته مهم در این مورد رفع ایراد احتمالی سازه جدید توسط سازنده است. در صورتی که در دوره تضمین در هر قسمت ایرادی مشخص گردد، سازنده مکلف به رفع نقص با هزینه‌ی خودش است.

6- بیمه کردن مورد مشارکت

سازنده موظف است مورد مشارکت را تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث ناشی از انجام عملیات ساختمانی قرار دهد. 

7- پرداخت قرض الحسنه مشارکت، بلاعوض ، چک ضمانت و …

این پرداخت‌ها معمولاً از طرف سازنده به مالکین است. مالکین در این موارد نیاز دارند اطلاعات کافی داشته باشند. ما در دو مقاله بلاعوض و قرض‌الحسنه را به طور کامل تشریح کردیم. این مقالات را با دقت مطالعه کنید.

8- اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی و سندهای تک برگی و تحویل آنها به مالکین (هزینه و مسئولیت انجام بر عهده سازنده)

9- پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز در زمانی که ملک در تصرف سازنده است.

10- رعایت اصول ایمنی طبق مقرارت ملی، قوانین وزارت کار و … 

11- مسئولیت کلیه حوادث ناشی از عدم رعایت ایمنی برای کارگران، پرسنل و همسایگان مجاور و ساختمان‌های آنها بر عهده سازنده است.

در زمانی که ملک در تصرف سازنده است، جبران کلیه‌ی خسارات مالی و جانی برعهده‌ی سازنده است. مالک در این مورد هیچ‌گونه مسئولیتی ندارد و مسئولیت پاسخگویی به کلیه دعاوی حقوقی و کیفری در زمان تصرف سازنده با ایشان است.

12- همکاری با نماینده مالکین، تیم نظارت و تیم داوری

مهمترین تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

در اینجا لیستی از مهمترین تعهدات مالکین را آورده‌ایم. دقت داشته باشید که این لیست مهمترین تعهدات هستند و همه‌ی این موارد در این لیست گنجانده نشده است. دلیل این مورد تفاوت در قراردادهای مشارکت در ساخت است که می‌تواند تعهدات متفاوتی را برای طرفین در نظر گرفت. مهمترین تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:

1- مالک متعهد می‌شود ملک را در تاریخ مقرر تحویل سازنده نماید.

2- مالک اقرار می‌کند که ملک در قید و رهن و بازداشت و مصادره نیست.

3- انتقال سند به سازنده طبق جدول مشخص شده و برنامه زمانبندی قرارداد

برای اطلاع دقیق از نحوه‌ی زمانبندی قرارداد مقاله زیر را مطالعه کنید.

4- تعهد و پاسخگویی به دعاوی حقوقی و کیفری که مربوط به قبل از تحویل ملک به سازنده باشد و مربوط به مالکین باشد.

5- عودت مبلغ قرض الحسنه بعد از تحویل آپارتمان‌های نوساز موضوع قرارداد

6- پرداخت هزینه انتقال سند بالمناصفه (به صورت نصف نصف بین سازنده و مالکین)

7- پرداخت تمامی بدهی‌های ملک تا قبل از تحویل ملک به سازنده مانند دارایی، شهرسازی، پسماند، آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب و …

نکات پایانی

در نهایت باید گفت که قرارداد مشارکت در ساخت یکی از قراردادهای بسیار با ارزش و مهم در زمینه ملک است. برای منعقد کردن چنین قراردادی باید بیشتر مطالعه کنید و از متخصصین امر استفاده کنید. تعهدات نوشته شده برای مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به خصوصیات پروژه می‌تواند متفاوت باشد ولی مهمترین تعهدات در این مقاله ذکر شده است. برای اطلاع از تمامی جوانب مشارکت حتماً مقالات مشارکت در ساخت ما را مطالعه کنید.