مشارکت در ساخت چیست؟ | همه چیز در مورد مشارکت در ساخت

تاریخ انتشار: 1400/11/07

تعداد بازدید 866

راه‌های مناسب برای ساخت یک ملک کلنگی یا یک زمین چیست؟ مشارکت در ساخت چیست و چرا یکی از باارزش‌ترین و پیچیده‌ترین قراردادهای ملکی است؟ بلاعوض، لیست متریال، قدرالسهم، زمانبندی و زمان قرارداد به چه مفهومی است؟ در این مقاله همه چیز در مورد مشارکت در ساخت را بررسی می‌کنیم. با ما همراه باشید.

مشارکت در ساخت چیست؟

اگر شما مالک یک زمین یا یک آپارتمان کلنگی هستید، مشارکت در ساخت یکی از راه‌هایی است که حتما باید آن را بررسی کنید. در این حالت مالک یا مالکین سراغ یک سازنده می‌روند و با همراهی سازنده آپارتمان جدید را احداث می‌کنند. این کار برای هر دو طرف مزیت‌های زیادی دارد. مالکین بدون هزینه، صرف وقت و درگیری در مراحل ساخت به آپارتمان جدید خود می‌رسند. از طرف دیگر سازنده نیز بدون نیاز به خرید زمین و فقط با هزینه ساخت آپارتمان جدید و تخصص خود می‌تواند در این حوزه سرمایه‌گذاری کند. در واقع مشارکت در ساخت یک سرمایه گذاری در زمینه ساختمان است. در این سرمایه گذاری مالکین زمین یا ملک کلنگی و سازنده هزینه ساخت را تامین می‌کند. نهایتاً نیز طرفین با توجه به آورده خود از آپارتمان جدید بهره مند می‌شوند.

قرارداد مشارکت، با ارزش‌ترین و پیچیده‌ترین قرارداد ملکی

با توجه به افزایش فزاینده قیمت زمین و قیمت مصالح ساختمانی، این قرارداد مخصوصا در تهران باارزشترین و پیچیده‌ترین قرارداد ملکی است. به عنوان مثال مشارکت یک زمین ۴۰۰ متری در محله بلوار فردوس، ارزشی معادل با ۶۵ میلیارد تومان دارد. از طرفی این قرارداد یک قرارداد خرید و فروش نیست و یک همکاری ۳ الی ۴ ساله محسوب می‌شود. به همین دلیل پیچیدگی‌های بیشتری در این قرارداد وجود دارد. این مسئله باعث شده تا هر دو طرف مخصوصا مالکین از کارشناسان متعددی استفاده کنند. 

آیا در قرارداد مشارکت در ساخت نیازی به مشاورین املاک هست؟

نه مالکین نه سازندگان نیازی به مشاورین املاک ندارند. دلیل اینکه مالکین به مشاورین املاک مراجعه می‌کنند بی اطلاعی و نبود گزینه جایگزین است. همان‌طور که قبلاً گفتیم قرارداد مشارکت بسیار پیچیده و باارزش است و نیاز به تخصص‌های مختلفی است. مشاور شما باید به تمامی مراحل ساخت، مسائل حقوقی ساخت، قوانین به روز شهرداری و سازمان‌های مرتبط و متریال (مصالح) موجود در بازار تسلط کامل داشته باشد. به همین دلیل توصیه‌ی اکید ما این است که تمامی این موارد را بررسی کنید و سپس بهترین گزینه را برای مشاوره انتخاب کنید. فقط این نکته با اهیمت است که در این قرارداد برخلاف خرید و فروش و رهن و اجاره خانه، نیازی به مشاورین املاک ندارید و قراردادی کاملاً متفاوت دارد. 

چه زمانی ما نیاز به مشارکت در ساخت داریم؟

اگر شما مالک یک زمین یا ملک کلنگی باشید، چند راه‌حل برای استفاده از این دارایی دارید. یکی از این موارد فروش زمین است. شما می‌توانید با فروش زمین پول خودتان را خارج کنید. این مورد ریسک کمی دارد و به همین دلیل کمترین سود را نیز دارد. یکی دیگر از راه‌حل‌های شما مشارکت در ساخت به روش بالاست. که ریسک بیشتری دارد ولی سود بیشتری (در اکثر اوقات) را برای شما حاصل می‌کند. یکی دیگر از گزینه‌های مالکین سپردن مراحل ساخت به مدیر پیمان است. در این حالت مالکین علاوه بر زمین هزینه ساخت آپارتمان جدید را هم باید تامین کنند و فقط از یک متخصص برای اجرای پروژه کمک می‌گیرند. در این حالت مالکین باید آورده بیشتری داشته باشند و تقریبا تمامی هزینه‌ها و ریسک ساخت متوجه خود مالکین است.

پس زمانی که شما قصد دارید از زمین یا ملک کلنگی خود، بدون سرمایه‌ی بیشتر، یک آپارتمان جدید و نوساز ایجاد کنید، به مشارکت در ساخت نیاز دارید.

موارد مهمی که در مشارکت باید بدانید!

اینکه فقط بدانید مشارکت در ساخت چیست برای شما فایده‌ای ندارد. همان‌طور که گفتیم این قرارداد پیچیدگی زیادی دارد پس شما باید با مفاهیم متفاوتی آشنا شوید. تعدادی از مهمترین مفاهیم مشارکت در ساخت به شرح زیر است:

بلاعوض

در این قرارداد یکی از مهمترین مفاهیم، بلاعوض است. به طور کلی برای اینکه با توجه به درصد طرفین، آورده آنها با هم متناسب شود، این مبلغ پرداخت می‌شود. معمولاً در تهران به دلیل گران بودن زمین، این عدد از طرف سازنده به مالکین پرداخت می‌شود. برای اطلاع دقیق از بلاعوض و نحوه‌ی محاسبه‌ی آن برای خود می‌توانید مقاله زیر را مطالعه کنید.

محاسبه حرفه‌ای بلاعوض مشارکت در ساخت + فایل اکسل محاسبات

لیست متریال

برای تعیین مصالحی که سازه جدید را تشکیل می‌دهد، از لیست متریال استفاده می‌کنیم. این لیست تمامی مصالح مصرفی در سازه جدید را تعیین می‌کند. به همین دلیل یکی از تخصصی ترین بخش‌های این قرارداد محسوب می‌شود. برای اطلاع کامل از لیست متریال مقاله زیر را حتماً مطالعه کنید.

تمامی نکات لیست متریال مشارکت در ساخت

قدرالسهم از زمین

این مورد یکی از موارد اختلافی بین مالکین است. در قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که بیش از یک مالک داشته باشید باید سهم هر یک از مالکین از زمین مورد مشارکت مشخص شود. این مورد را قدرالسهم می‌نامند و نکات و ریزه‌کاری‌هایی دارد که می‌توانید در مقاله زیر مطالعه کنید.

تمامی نکات محاسبه قدرالسهم

کمیسیون قرارداد مشارکت

یکی دیگر از مواردی که مالکین درگیر آن هستند، مراجعه یا عدم مراجعه به مشاورین املاک و میزان کمیسیون این قرارداد است. در واقع در مشارکت در ساخت هیچ نیازی به مشاور املاک نیست و نیاز به چندین مشاور خبره در چند زمینه مختلف است. برای اطلاع کامل از این مورد حتماً مقاله زیر را مطالعه کنید.

محاسبه میزان کمیسیون مشارکت در ساخت

مدت زمان قرارداد مشارکت

شما باید از زمان اچرای پروژه اطلاع کامل داشته باشید. این نکته برای برنامه‌ریزی پروژه بسیار با اهمیت است و حتماً باید در قرارداد ذکر شود. برای اینکه بدانید چگونه باید در قرارداد از این مورد استفاده کنید، حتماً مقاله زیر را مطالعه کنید.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت

زمانبندی قرارداد مشارکت

یکی دیگر از مواردی که حتماً باید در قرارداد به دقت قرار گیرد، برنامه زمانبندی پروژه است. شما باید اول بدانید برنامه زمانبندی مشارکت در ساخت شامل چیست و دقیقاً برای هر کدام باید چه زمانی را در نظر بگیرید. برای این مورد مقاله زیر را مطالعه کنید.

مقاله مهمترین نکات زمان بندی مشارکت در ساخت

زمین خود را بفروشیم یا مشارکت کنیم؟

یکی از سوالات مهم مالکین این است که آیا مشارکت برای من بهتر است یا فروش؟ بعضی از مشاورین بدون بررسی می‌گویند مشارکت در ساخت در حالی که این مورد نیاز به بررسی دارد (با اینکه مشارکت در ساخت در اغلب اوقات بهتر از فروش است). از طرفی شما باید میزان دقیق سود خود را محاسبه کنید. فروش زمین قطعاً ریسک کمتری از نظر اجرایی برای مالکین دارد اما از طرفی باید بررسی کنید که هر کدام چه مزیتی برای شما دارند و با آگاهی راه خود را انتخاب کنید.

حتماً در این مورد مقاله زیر را بخوانید.

فروش یا مشارکت در ساخت | کدام یک مناسب‌تر است؟

سود مشارکت در ساخت برای مالکین و سازندگان

شما باید سود مشارکت در ساخت را با توجه به معیارهای اقتصادی به طور دقیق محاسبه کنید. اینکه یک پروژه‌ای فقط سودده باشد کافی نیست و باید تمامی جنبه‌های لازم را بررسی کنید و سپس اقدام کنید. این مورد که بدانید سود مشارکت در ساخت برای مالکین و سازنده چیست و چه تفاوتی با هم دارد هم می‌تواند به شما کمک کند.

مزایا و معایب مشارکت در ساخت

هر قراردادی مزایا و معایب خود را دارد و شما باید به تمامی این موارد تسلط داشته باشید. شما باید با در نظر داشتن تمامی موارد در مورد این قرارداد، اقدام به انعقاد آن بکنید. به طور کلی مشارکت در ساخت در کنار مزایای مالی و اقتصادی، نوسازی آپارتمان و عدم درگیری مالکین در پروسه ساخت، معایبی همچون افزایش واحدها، اسکان موقت در طول پروژه و اختلاف بین مالکین را دارد. 

برای بررسی دقیق مزایا و معایب این قرارداد  مقاله با همین نام در سایت را مطالعه کنید. 

تمامی مزایا و معایب مشارکت در ساخت

ماهیت عقد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد لازم و نامعین است. عقود در قانون مدنی به دو عقد معین و نامعین تقسیم می‌شود. عقود معین عقودی هستند که به دلیل پرکاربرد بودن قانون برای آنها اسم تعیین کرده است. برای این عقود قوانین خصوصی در قانون تعیین شده است. اما عقود نامعین مثل عقد مشارکت در ساخت، فقط تابع شرایط اساسی صحت معاملات هستند. در قانون اسمی از عقود نامعین برده نشده است و این عقود ذیل ماده ۱۰ و ۱۸۳ قانون مدنی تعریف می‌شوند. 

ماهیت قراردادهایی مانند مشارکت در ساخت از نظر فسخ و انحلال، به دو بخش عقود لازم و جایز تقسیم می‌شوند.  عقود لازم یعنی هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند مگر در یکی از حالات زیر:

در صورتی که با توجه به قانون درصورت وجود شرایط خاصی به یکی از دو طرف حق فسخ داده شده باشه مثل خیارات

اگر در قرارداد مشخص شده باشد که در برخی شرایط یکی از طرفین حق فسخ دارد.

حالتی که دو طرف اقدام به عقد یک قرارداد جدبد بکنند که عقد قبلی را باطل اعلام بکند. که به این امر عقاله می‌گوییم.

ماهیت عقد قرارداد مشارکت در ساخت لازم و نامعین است و ذیل ماده ۱۰ و ۱۸۳ قانون مدنی تعریف می‌شود.

جمع بندی مطالب

در صورتی که قصد مشارکت دارید حتماً یک زمان مناسب برای مطالعه تمامی این مقالات اختصاص دهید. درست است که شما نیاز به مشاور در چندین حوزه مثل عمرانی، حقوقی، اقتصادی و معماری دارد ولی لازمه که شما هم اطلاعات اولیه نسبت به یکسری موارد داشته باشید. اگر در بخشی از مشارکت در ساخت نیاز به راهنمایی یا مشاوره داشتید می‌توانید فرم مشاوره را پر کنید یا با ما تماس حاصل کنید. این قرارداد قطعاً یکی از بزرگترین قراردادهایی است که هر فرد در طول خود منعقد می‌کند و اشتباه در آن می‌تواند اثرات جبران ناپذیری بر زندگی شما داشته باشد. به همین دلیل هم باید خودتان تا حدودی اطلاعات داشته باشید هم از مشاورین خبره استفاده کنید.